Un nouveau séisme secoue le marché immobilier : depuis le 1er janvier, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont désormais considérés comme « indécents ». Une mesure qui interdit leur location et pourrait contraindre les propriétaires à engager des travaux de rénovation parfois coûteux. Pourtant, le flou persiste sur les modalités d’application de cette réforme, alimentant les inquiétudes des bailleurs. Que signifie concrètement ce changement pour les propriétaires et le marché locatif ? La Team Silva vous décrypte cette mesure clé de la transition énergétique.
La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, introduit une classification progressive des logements énergivores comme « indécents ». Après avoir ciblé les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2023, la mesure s’étend désormais aux logements de classe G à partir du 1er janvier 2025. Les classes F et E suivront respectivement en 2028 et 2034.
Cette législation impose aux propriétaires de garantir des logements conformes aux critères de décence. En cas de non-respect, les locataires peuvent exiger des travaux, saisir la justice si nécessaire, et même demander une réduction ou la suspension du loyer jusqu’à la mise en conformité.
« En théorie, aucun logement classé G ne devrait encore être proposé à la location, et aucun nouveau bail ne devrait être signé pour ces biens », explique David Rodrigues, responsable juridique de l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie).
Les professionnels de l’immobilier ne s’accordent pas sur l’interprétation de la loi, qualifiée de "complètement bancale" par David Rodrigues. Une question centrale divise : l’indécence des logements classés G s’applique-t-elle dès le 1er janvier à tous les biens, uniquement aux nouvelles signatures de bail, ou encore à la reconduction tacite des contrats existants ?
Selon le ministère du Logement, l’interdiction concerne les nouveaux contrats de location ainsi que les baux renouvelés ou reconduits tacitement. Mais pour Me Étienne Chesneau, avocat associé du cabinet Gide Loyrette Nouel, l’indécence s’applique immédiatement à tous les logements classés G. Toutefois, il nuance : "La loi n’interdit pas explicitement à un propriétaire de louer." Un propriétaire qui persiste s’expose néanmoins à des demandes de mise en conformité de la part du locataire, précise-t-il.
Aucune rupture automatique de bail n’est prévue en cas d’indécence. Si un propriétaire tente de résilier un contrat après un recours du locataire, cela pourrait être jugé abusif.
David Rodrigues anticipe que peu de locataires oseront engager de telles démarches. Il plaide plutôt pour un plafonnement des loyers des logements énergivores dans les zones où l’encadrement des loyers est déjà en place, afin de protéger à la fois les locataires et les propriétaires qui ne peuvent financer les travaux mais dont les biens restent habitables. Il souligne également une autre faille : l’absence d’obligation de communication du DPE pour un bien en location, privant certains locataires d’une information essentielle.
Une proposition de loi visant à clarifier le texte et à adapter le calendrier aux réalités des copropriétés avait été soumise à l’Assemblée nationale fin octobre. Toutefois, son examen reste bloqué depuis la censure du gouvernement Barnier.
Le calendrier imposé pour l’élimination des passoires énergétiques, considéré comme trop ambitieux par de nombreux professionnels et élus, concerne environ 565 000 logements classés G au 1er janvier 2024, d’après les données officielles. À noter qu’une réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), entrée en vigueur en juillet, a réduit le nombre de petites surfaces classées F ou G.
« Le chantier de la rénovation énergétique est colossal », avertit Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Selon lui, « il était impossible de réaliser tous ces travaux en quatre ans, surtout dans les petites copropriétés ». Depuis 2022, plus de 108 000 logements classés G ont été rénovés, selon les chiffres de l’État.
Pour Carine Sebi, professeure à Grenoble École de Management, l’objectif n’était probablement pas de rénover tous les logements classés G avant 2025, mais plutôt « d’envoyer un signal fort aux propriétaires pour enclencher une dynamique de rénovation énergétique et protéger les locataires vulnérables ». Cependant, Loïc Cantin met en garde contre une possible « aggravation de la crise du logement », si des centaines de milliers de biens sont retirés du marché locatif.
Avec ces nouvelles exigences énergétiques, anticiper et s’informer devient essentiel pour les propriétaires. Agir dès maintenant permet de concilier obligations légales et transition énergétique sereine.
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